Reforma Tributária: Mudanças na Locação e Compra e Venda de Imóveis

A regulamentação da reforma tributária reacendeu um debate essencial no mercado imobiliário e trouxe questionamentos sobre como o novo IVA dual, composto por CBS e IBS, influenciará locadores, investidores, proprietários, plataformas de curta temporada e empresas do setor. A EC 132/2023 e a LC 214/2025 não fazem pequenos ajustes. Elas reorganizam por completo o ambiente fiscal das operações imobiliárias e introduzem critérios objetivos de habitualidade, faixas de renda e parâmetros claros para definir quem passa a ser contribuinte do novo sistema.

No campo das locações, o impacto é imediato. A legislação estabelece que pessoas físicas com mais de três imóveis, ou com renda anual superior a 240 mil reais, ou ainda com faturamento mensal acima de 24 mil reais provenientes de aluguéis, passam a ser tratadas como contribuintes do IVA dual. Esse enquadramento aproxima o locador frequente da lógica empresarial e pode elevar a carga tributária para percentuais próximos de 36 por cento quando considerados IBS, CBS e Imposto de Renda. Para holdings patrimoniais e empresas estruturadas, o efeito tende a ser mais controlado, com alíquotas efetivas ao redor de 18 por cento, conforme o regime tributário.

A reforma também cria um redutor social destinado às locações de baixa renda, mecanismo que busca evitar aumentos expressivos no valor dos aluguéis residenciais populares. Apesar dessa proteção, é evidente que o novo modelo introduz maior complexidade para pequenos investidores. A simplicidade que historicamente marcou a tributação da renda imobiliária passa a exigir mais atenção, controle e análise prévia das operações.

O segmento de curta temporada, impulsionado por plataformas digitais como Airbnb e Booking, é um dos mais afetados. A possibilidade de o regime tributário aproximar essas locações da hotelaria pode praticamente dobrar a carga fiscal em comparação com a locação residencial tradicional. Caso essa interpretação prevaleça, o mercado deverá ajustar preços, repensar estratégias e avaliar a continuidade de operações eventuais, especialmente entre proprietários que não atuam de forma profissional.

Na compra e venda de imóveis, a reforma altera a estrutura de incentivo econômico. A tributação na aquisição com geração de crédito integral, que tende a girar em torno de 14 por cento, combinada com a incidência na venda apenas sobre a margem de lucro, aproxima o setor imobiliário das dinâmicas tradicionais do IVA e melhora a previsibilidade para investidores habituais. Em paralelo, a lei estabelece critérios objetivos para identificar habitualidade na alienação por pessoas físicas. O antigo espaço cinzento entre administração patrimonial e atividade empresarial tende a desaparecer e exige maior cuidado na organização das operações.

Empresas do setor, como incorporadoras, administradoras e intermediadoras, precisarão revisar processos internos e atualizar estruturas contratuais, além de reforçar práticas de governança fiscal. Em um cenário marcado por juros elevados e retração de crédito, compreender o novo sistema não é apenas uma vantagem estratégica. Trata-se de medida essencial para garantir competitividade e mitigar riscos.

A reforma também afeta estruturas de investimento imobiliário de forma mais ampla. Operações de retrofit, multipropriedade, investimentos fracionados, locação institucional e aquisição por SPEs passam a demandar análises mais robustas sobre créditos tributários, cumulatividade e enquadramento legal. A decisão entre atuar como pessoa física, empresa patrimonial ou SPE deixa de ser uma escolha meramente societária e passa a envolver um planejamento fiscal mais sofisticado e de longo prazo.

Outro ponto que merece atenção é a gestão patrimonial familiar. Holdings voltadas à proteção de patrimônio e sucessão precisarão revisar contratos de locação, escrituração de receitas, identificação de responsáveis pela exploração econômica dos imóveis e controle documental. Com a nova legislação, a ausência de organização pode gerar enquadramentos indesejados e aumento de custos fiscais, especialmente para famílias com portfólios mais robustos.

Em síntese, a reforma tributária não representa apenas um novo modelo de cobrança. Ela redefine a lógica econômica que estrutura o mercado imobiliário brasileiro e afeta de forma distinta cada perfil de proprietário, investidor ou empresa. A interpretação técnica do modelo e o planejamento adequado tornam-se indispensáveis para decisões seguras e estratégicas em um ambiente que se torna mais complexo e mais regulado.